不動産相続で揉めに揉め、結果「親戚同士が一切連絡を取らなくなった」という友人の実例を踏まえ、不動産業者だった私の目線で「相続した人間同士で均等に分ける方法」と「亡くなる前にできた不動産の対処法」をご紹介します。
遺産相続で大揉めした友人の家族構成
遺産相続において、不動産は分けることが難しく相続した人間同士で考えや想いも違えば、話し合いになかなか決着が付かないものです。
両親が亡くなり、遺言書もなく現金1000万と土地・建物が１つと、田畑に属する土地２つが残されました。
兄妹は4人。単純に4人で均等に分けてしまえば問題なかったのですが、土地と建物は分けることが出来ません。
更に、「思い出の家を残したい」「両親の大切にしていた畑を残しておきたい」という想いの兄妹も居れば、「手入れが出来ない」「遠方の為に管理が出来ない」という意見とで別れてしまいました。
負債はありあせんので、相続放棄するには惜しく感じてしまう。ここでは分けることの難しい「土地・建物」の不動産の対処法をご説明致します。
不動産を相続した時、まず最初に選ぶこと
友人の場合、相続の話をしなければならないので「兄妹４人なんとなく集まった」ことが揉め始めの原因だったのではないかと言っています。
特に不動産の相続の場合は分けることが出来ません。まず最初にすべきことは
- 不動産の窓口として代表者を相続人の中から１人決める
- 代表者にすべての権利を譲る（売却、譲渡）
- 兄妹4人で「売却・存続・譲渡など」都度集合し話し合う
不動産の利用方法、売却検討するなど、どれを選ぶにしても不動産屋とのやり取りがあります。意見が割れる兄妹ほど「３．兄妹4人で毎回集合し話し合う」を選ぶことが多いそうです。
友人の場合も、３．を選び都度兄妹で集まっていたのですが、結論３年掛かって揉めに揉め、挙げ句兄妹連絡を取り合わなくなりました。（現在進行形）
推奨すべきは２、資金力のある代表者の方がいれば「１人が全ての不動産を購入」後に、ゆっくり選択肢を選ばれる方が話は早いです。
しかし、そう誰しも資金的に余裕がある方ばかりではありませんし、土地の場所等考えると「持っていてもどうだろう？」と思われるような土地であれば、せめて①代表者を１人決めて一任する。という所まで話し合って決めましょう。
日本人は謙虚な人が多く、率先して代表になる人も少ないでしょう。逆に皆が主張し合う場合も。
「代表者が決まらない」状況であれば、迷わず弁護士へご相談ください。
わざわざ弁護士さんまで頼まなくても・・・
皆さんそう言われます。結果縁を切る程の状態に
喧嘩別れした人たちも最初はそんなつもりはなかったのかもしれませんね・・・
不動産の相続問題をまとめる作業は、「代表者を決める」と比較すると難易度が高くなります。代表者も決まらない状態であれば、円満解決の可能性は低いです。
揉めた後は、弁護士に依頼する話し合いすら出来ません。「ちょっと早めの判断」が大切です。
相続不動産の利用法【選択肢は４つ】
- 賃貸で貸し出す
- 売却する
- そのまま所有し続ける
- 譲渡する（寄付する）
という４案が考えられます。それぞれに掛かる費用やメリット・デメリットを簡単にまとめます
遺産相続の不動産例①土地・建物｜【難易度高】賃貸で貸し出す
貸し出すかどうかを決めるにあたり、大切なことは「借り手がいるのか？」ということ。これは、賃貸斡旋の不動産屋さんに問い合わせれば直ぐにわかります。
では、不動産屋さんに問合せた結果「需要がある（借り手がいる）」という回答だった場合です。
所有権は４人なわけですから、入ってくる家賃収入を４分割する。という方法があります。しかし、ここでも「４人に都度相談する」わけにはいきませんので、窓口になる代表者を決める必要があります。
労働としては、たいした時間は取りませんが、代表者になる人間の判断による負担は大きく
・固定資産税の支払い
・入居者（家賃）の条件を決める
・斡旋不動産に対する広告費
・メンテナンス費用の支払い
・退去時の精算、リフォーム代
・保険料の支払い
・大規模修繕に対する費用
全ての経費を支払った上で、入ってきた家賃を分配しなければなりません。
もちろん、入居者が決まれば差し引き利益も出ますが、入居者が居ない間は掛かった費用は全て４分割する必要があります。
私の肌感覚で言えば利益の配分は４（代表）：２：２：２くらいの配分でしょうか。利益を倍貰ってもイヤだって言う人もいらっしゃるくらいの手間はかかります。
また、費用がかかる度に相談も必要になり、業務の負担が分かっていない人に「利益の主張」をされたりすると、精神的に辛い部分も出てきます。
現実的に考えると、クリアしなかれば行けない条件は多いのですが、事業を営むご兄弟の中には得意な方もいらっしゃるかもしれません。
遺産相続の不動産例②土地・建物｜【難易度低】売却する
まず、「買い手がいる」という前提でお話します。
売り手として掛かる費用は
・売買仲介手数料 （３％＋６万）✕消費税※概算
・抹消登記費用その他 数万
古屋が残っている、荷物が残っているなどなど「状況をそのままに売却査定」をすることが可能です。不動産屋さんの方から「荷物の撤去費用」「解体費用」などの提案はありますし、費用を抑えたければ自分たちで対応することもできますし、プロにまるっとお願いすることも。
まずは、「売買専門の不動産会社へ問い合わせ」を。問合せは２～３社が理想です。
ポイントは「欲をかかない」「以前はこんな金額で購入した」など、今の相場とかけ離れた金額の提示をしないこと。何年経っても売れません。
固定資産税などは、所有者に請求されますので早めに売却を決めたい時には、相場より少し安め（１割～２割）に提示するという事を意識してください。また、「早めに手放したい」という旨を不動産屋さんに伝えれば、適当な金額の提示がありますので、その条件で一任してしまうというのも一つの手段です。
インターネットに数ヶ月掲載されている物件の価格はあくまで「売れ残っている物件の金額」つまり高い金額設定である。という事をお忘れなく。
遺産相続の不動産例③土地・建物｜【難易度中】そのまま所有し続ける
そのまま所有し続けるにあたり
・分割するのか
・共有名義にするのか
という選択肢があります。とは言え、建物を分筆（分割）することは出来ませんので、建物・土地共に共有名義として、兄妹で持ち続けることとしましょう。
・司法書士に依頼する場合 手数料５万程度
・他必要書類の取得 数千円
また、土地だけでも先に分筆（分割）する場合は、土地家屋調査士へ依頼し土地を分筆登記する必要があります。
分筆とは、土地を分けてしまいそれぞれの名義で所有する方法です。
図：共有名義と分筆の違い
分筆を登記申請する場合
・地積測量図
・現地案内図
・申請書（代理人の場合、委任状など）
・筆界確認書（境界確認書、境界の同意書、境界の協定書の3点があること）
などが必要になります。
費用としてはそれぞれ作成するのに10数万と言われています。
ちなみに私の場合は、分筆から登記まで依頼して合計約50万程度掛かりました
遺産相続の不動産例④土地・建物｜【難易度高】寄付する
寄付をするというのは、もちろん「無償で提供する」ということです。
売り手が決まらないという状況もそうですが、いち早く相続不動産の話し合いを終わらせたいという状況の方への選択肢の１つです。
寄付する相手としては
・近隣の方（個人）
・市区町村
・寄付を受け付けるNPO法人やその他法人
などありますが、寄付した場合には損金扱いとして所得税から控除することが可能です。
固定資産税やメンテナンス費用が掛かり、買い手も見つからない。という状況の土地ですので、譲り受けた側も当然費用が掛かります。
市区町村によっては、税収を失い、メンテナンス費用が掛かる土地なわけです。受け付けて貰えない可能性もあります。
また、売り渡す先によっては「売り渡した側が譲渡税を払わなければならない（みなし譲渡税）」という状況にもなりえます。
十分な知識も必要になりますし、売り渡す先の選定、話し合い等も必要です。
「寄付をする」という、聞く分に一番ラクそうな選択肢ではありますが、一般個人で処理をするには難易度が高いと言えます。
遺産相続の不動産を兄妹で話し合うまとめ
相続する時点で、
・相続登記に掛かる印紙税として（固定資産評価額✕0.4％）、
・不動産取得税（固定資産税評価額 × 4％）
の費用が掛かります。
その上、不動産の相続を兄妹で話し合って決める。というのは、仲の良い兄妹であっても難易度が高いです。
友人も、揉めにもめた事は仕方がなかったのかもしれない・・・という気持ちに。
一番の理想は、生前のうちに不動産の処理を決めておく遺言書ではなく、「不動産を所有した人間がきちんと責任を持って処分する」ということではないでしょうか。
昔で言う「先祖代々続く土地」という考え方もありますが、今は「子に負担をかけない」という選択肢が多くなってきています。
先祖代々続く土地であれば、続ける相続人の承諾と共に他の兄妹の了承を取る。ここまでは親の責任であり、「子に資産を残してやりたい。」という親心の前に、「子供心を理解出来ているのだろうか。」ということを、不動産を所有する親として深く考えさせられました。
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